Częste pytania

Notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół.

Wpłacenie ceny przez kupującego na konto depozytowe kancelarii notarialnej daje pewność zarówno sprzedającemu jak i kupującemu co to tego, że:

• sprzedający dostanie pieniądze dopiero po podpisaniu aktu notarialnego,
• kupujący posiada środki na zakup przedmiotowej nieruchomości oraz że te pieniądze trafią na konto sprzedającego niezwłocznie po podpisaniu umowy sprzedaży za co odpowiada notariusz.

Takie rozliczenie ceny pozwala uniknąć wątpliwości pomiędzy stronami umowy co do terminu płatności ceny. Często można spotkać się z wątpliwościami zarówno sprzedającego jak i kupującego co do tego czy cena powinna być zapłacona przed podpisaniem aktu notarialnego czy po jego podpisaniu. Sprzedający często obawiają się czy jeśli podpiszą akt notarialny to pieniądze do nich na pewno trafią, a kupujący nie chcą zapłacić ceny przed podpisaniem aktu notarialnego, ponieważ obawiają się czy sprzedający na pewno podpisze akt notarialny. W polskim prawie cywilnym nie jest dopuszczalna umowa sprzedaży pod warunkiem zapłaty ceny, czyli nie można uzależnić ważności umowy przeniesienia własności nieruchomości od faktycznej zapłaty ceny. Właśnie dlatego depozyt notarialny jest bardzo przydatnym rozwiązaniem w takiej sytuacji. Oczywiście w przypadku braku woli wpłacenia pieniędzy przez kupującego do depozytu notarialnego istnieje możliwość standardowego poddania się przez niego egzekucji co do zapłaty ceny na podstawie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego, ale nie dla wszystkich jest to rozwiązanie idealne.

Ponadto notariusz przyjmuje na przechowanie wszelkiego rodzaju dokumenty, także w kopertach zamkniętych, informatyczny nośnik danych zabezpieczony w sposób uniemożliwiający zapoznanie się z jego treścią. 

Umowę przedwstępną sprzedaży strony mogą podpisać zarówno w formie aktu notarialnego jak i w formie pisemnej. Różne są jednak skutki podpisania umowy w formie aktu notarialnego i w formie pisemnej. Po pierwsze jeśli strony podpiszą umowę przedwstępną w formie pisemnej, to nie będą mogły żądać jej ewentualnego wykonania w drodze sądowej, czyli zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w sytuacji, gdy druga strona z jakichkolwiek powodów nie będzie chciała dobrowolnie przystąpić do podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży. Ponadto należy zauważyć, że akt notarialny jest dokumentem urzędowym potwierdzającym takie okoliczności jak wpłacenie zadatku lub zaliczki przez kupującego, co ma niebagatelne znaczenie w przypadku ewentualnego sporu pomiędzy stronami.

Umowa przedwstępna u notariusza zapewnia stronie kupującej sprawdzenie przez notariusza jako profesjonalistę wszystkich dokumentów stanowiących podstawę do zawarcia umowy i tym samym daje kupującemu większą pewność, że zawiera umowę przedwstępną ze stroną uprawnioną do rozporządzenia nieruchomością oraz że treść umowy przedwstępnej odpowiada przepisom prawa. Notariusz poucza też strony umowy przedwstępnej o możliwości wpisu roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 37 § 1 pkt 1 k.ro. zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania „czynności prawnej prowadzącej do zbycia, oddania nieruchomości do używania „. Należy przez to rozumieć, że zgoda potrzebna jest także do czynności, które bezpośrednio nie prowadzą do skutków określonych w ustawie, ale są czynnościami wstępnymi, prowadzącymi do zbycia nieruchomości, a więc umowy przedwstępne, niezależnie od formy jej zawarcia.

Nieważna z powodu niezachowania formy aktu notarialnego definitywna umowa przeniesienia własności nieruchomości nie może być jednocześnie kwalifikowana jako zawarta w zwykłej formie pisemnej umowa przedwstępna. Jeżeli bowiem dokonując wykładni umowy (art. 65 k.c.) sąd ustalił, że zamiarem stron było zawarcie konkretnej umowy nazwanej, ze skutkiem rozporządzającym, to nie było możliwe równoczesne ustalenie, że jednocześnie strony zawarły umowę inną.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej określony w umowie przedwstępnej nie jest terminem końcowym, a jedynie terminem spełnienia świadczenia, którego upływ nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przeciwnie, upływ tego terminu skutkuje wymagalnością roszczenia wynikającego z art. 390 § 2 k.c. o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna aby była ważna zawierać musi elementy opisane w art. 389 k.c. przy czym istotne jest by nie było wątpliwości co do charakteru prawnego umowy przyrzeczonej.

Koszt opłaty notarialnej z tytułu umowy przedwstępnej zawiera się z reguły w granicach pomiędzy 700 zł – 5.000 zł i jest uzależniony od wysokości ceny, za którą kupujący zobowiązują się nabyć nieruchomość.

W sytuacji gdy nie jesteśmy pewni nastąpienia pewnych okoliczności, od których może być uzależnione zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży, umowa przedwstępna może zawierać umowne prawo odstąpienia od tej umowy wskazujące w jakim przypadku i terminie jedna lub obie strony tej umowy mogą od niej odstąpić.

Przepis art. 394 § 1 k.c. określa skutki zastrzeżenia zadatku na wypadek niewykonania umowy przez jedną ze stron. Mianowicie uprawnia on drugą stronę do odstąpienia od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu oraz do zatrzymania zadatku lub żądania sumy dwukrotnie wyższej, jeżeli strona uprawniona sama dała zadatek. Podkreślić przy tym należy, że na gruncie tej regulacji ustawowej ugruntowany jest pogląd, że uprawnienie do żądania sumy dwukrotnej wysokości zadatku (czy też zatrzymania zadatku) powstaje nie w następstwie samego niewykonania umowy, niezależnie od przyczyn które je spowodowały, ale dopiero wówczas, gdy niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności za które druga strona ponosi wyłączną odpowiedzialność, a co wynika z treści art. 394 § 3 k.c.

Z zaliczką nie wiążą się skutki określone w art. 394 k.c. Jest to część ceny uiszczana przed wykonaniem umowy. W przypadku, gdy umowa zostanie wykonana, zaliczka może być zaliczona na poczet ceny. Jeżeli umowa nie zostanie wykonana, zaliczka podlega zwrotowi stronie, która ją uiściła i nie ma wówczas znaczenia z jakich przyczyn nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Akty notarialne obejmujące takie umowy jak sprzedaż, darowizna, zamiana, umowa dożywocia to najczęściej spotykane formy obrotu nieruchomościami.

Wtórny rynek to taki, gdzie nieruchomość kupujemy od sprzedającego, który posiada już księgę wieczystą założoną dla nieruchomości. Rynek pierwotny, to taki, gdzie nieruchomość kupujemy najczęściej od dewelopera, czyli nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej.

Na rynku wtórnym większość wpisów do księgi wieczystej ma tak zwany charakter deklaratoryjny, czyli własność nieruchomości przechodzi na nabywcę z chwilą złożenia podpisów pod aktem notarialnym przez strony i notariusza. Wyjątkiem są na przykład umowy dotyczące przeniesienia w drodze umowy prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego istnieje założona księga wieczysta, gdzie wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, czyli skutek przeniesienia prawa następuje z chwilą wpisu nabywcy do księgi wieczystej. Zgodnie z art. 245¹ kodeksu cywilnego do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości – jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz – jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej – wpis do tej księgi. Zgodnie z treścią uchwały Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 roku, sygn. III CZP 104/12 „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”.

Na rynku pierwotnym najczęściej spotykamy się z umowami wyodrębnienia lokalu i jego sprzedaży od dewelopera i wówczas sam lokal jak i skutek przeniesienia jego własności powstaje dopiero z chwilą założenia dla niego księgi wieczystej i wpisu nabywcy do działu II tej księgi, czyli wpis ma charakter konstytutywny.

We wszystkich wyżej wymienionych przypadkach wniosek o wpis do księgi wieczystej czy też wniosek o założenie księgi wieczystej dla lokalu i wpisy do niej składa za pośrednictwem systemu teleinformatycznego notariusz opatrując go podpisem elektronicznym w dniu podpisania aktu notarialnego. W systemie ksiąg wieczystych tego samego dnia pojawia się wzmianka o złożonym przez notariusza wniosku. W ślad za złożonym wnioskiem notariusz wysyła do sądu wieczystoksięgowego wypis aktu notarialnego.

Po zawarciu umowy sprzedaży, darowizny, zamiany, umowy dożywocia nieruchomości istnieje obowiązek wpisu nabywcy do działu II księgi wieczystej, a w przypadku gdyby taka księga z jakichkolwiek powodów nie była założona wniosek o wpis musi być poprzedzony wnioskiem o założenie księgi wieczystej. W polskim prawie nie jest dopuszczalny obrót nieruchomościami nie uwzględniający obowiązku wpisu nabywcy do księgi wieczystej. Istnieją oczywiście nadal nieruchomości, których stan prawny nie został ustalony i dla których nie ma założonej księgi wieczystej oraz takie, dla których prowadzony jest w sądzie wieczystoksięgowym jedynie zbiór dokumentów. W sytuacji gdy umowa dotyczy nieruchomości, dla której dotychczas był prowadzony przez sąd zbiór dokumentów notariusz przy sporządzaniu takiej umowy jest zobowiązany zawrzeć w akcie notarialnym wniosek o założenie księgi wieczystej i wpis nabywców jako właścicieli.

W przypadku tak zwanego rynku wtórnego istniejąca księga wieczysta i wpisy w niej objęte są rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyli dla nabywcy działającego w dobrej wierze dają pewność, że nabywa nieruchomość od uprawnionego właściciela. Oczywiście taką rękojmię wyłączają wnioski o wpis i inne wpisy w księdze wieczystej i do notariusza należy ocena istotności tych wpisów dla bezpieczeństwa obrotu prawnego.

W przypadku rynku pierwotnego, czyli najczęściej spotykanych w obrocie umów wyodrębnienia lokalu i jego sprzedaży założenie księgi wieczystej dla nieruchomości lokalowej i wpis do niej nabywcy powoduje powstanie nieruchomości lokalowej oraz skutek w postaci nabycia własności lokalu.

We wszystkich wyżej wymienionych przypadkach wniosek o wpis do księgi wieczystej czy też wniosek o założenie księgi wieczystej dla lokalu i wpisy do niej składa za pośrednictwem systemu teleinformatycznego notariusz opatrując go podpisem elektronicznym w dniu podpisania aktu notarialnego. W systemie ksiąg wieczystych tego samego dnia pojawia się wzmianka o złożonym przez notariusza wniosku. W ślad za złożonym wnioskiem notariusz wysyła do sądu wieczystoksięgowego wypis aktu notarialnego.

Dane dotyczące nieruchomości gruntowych i budynkowych wpisuje się w księdze wieczystej na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej.

Jeżeli zmiana oznaczenia nieruchomości, dotyczy wyłącznie zmiany położenia nieruchomości, numeracji działek ewidencyjnych, obrębu ewidencyjnego lub sposobu korzystania z nieruchomości, podstawę wpisu w księdze wieczystej stanowi wypis z rejestru gruntów.

Dokumenty wymienione powyżej powinny być zaopatrzone w klauzulę właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą, że przeznaczone są do dokonywania wpisów w księgach wieczystych.

Oznaczenia gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste dokonuje się na podstawie wyżej wymienionych dokumentów.

Jeżeli odrębna własność budynku powstała jednocześnie z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste, podstawę oznaczenia budynku stanowi umowa użytkowania wieczystego i sprzedaży budynku lub decyzja administracyjna właściwego organu.

W wypadku gdy odrębna własność budynku i innego urządzenia powstała po oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, podstawę ich oznaczenia stanowi wypis z rejestru gruntów, wypis z rejestru budynków lub wypis z kartoteki budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej, zawierający usytuowanie budynku na gruncie, a także oświadczenie wnioskodawcy obejmujące dane dotyczące budynku co do liczby kondygnacji, powierzchni użytkowej, materiału, z którego został wybudowany (murowany, drewniany itp.), oraz dane co do przeznaczenia budynku, o ile z powyższych dokumentów dane te nie wynikają.

Oznaczenie nieruchomości powinno zawierać dane o jej położeniu, powierzchni i sposobie korzystania.

Lokal będący przedmiotem odrębnej własności oznacza się na podstawie aktu notarialnego lub orzeczenia sądu, a także wypisu z rejestru gruntów, wypisu z rejestru lokali lub wypisu z kartoteki lokali, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej.

Podstawą oznaczenia lokalu, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest zaświadczenie o powierzchni i położeniu lokalu, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, z oznaczeniem nieruchomości, z którą lokal jest związany.

Podstawą oznaczenia domu jednorodzinnego, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest zaświadczenie o powierzchni i położeniu domu jednorodzinnego, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, z oznaczeniem nieruchomości, z którą budynek jest związany, oraz wypis z rejestru gruntów.

Zgodnie z treścią uchwały Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 roku, sygn. III CZP 104/12 „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”.

Z podziałem majątku u notariusza najczęściej mamy do czynienia w dwóch przypadkach, to jest podziału majątku wspólnego małżonków lub byłych małżonków oraz w przypadkach podziału majątku spadkowego, czyli tak zwanych działach spadku i zniesieniach współwłasności.

Podział majątku wspólnego małżonków może obejmować zarówno cały ich majątek jak i jego część. Warunkiem możliwości zawarcia umowy o podział majątku wspólnego małżonków jest istnienie w ich małżeństwie ustroju rozdzielności majątkowej powstałej czy to w wyniku umowy u notariusza, prawomocnego orzeczenia sądu o rozdzielności czy też wyroku rozwodowego lub wprowadzającego prawną separację. Nie można bowiem dzielić majątku małżeńskiego dopóki istnieje wspólność ustawowa. W razie umownego ustanowienia rozdzielności majątkowej, każdy z małżonków zachowuje zarówno majątek nabyty przed zawarciem umowy, jak i majątek nabyty później.

Podział majątku wspólnego małżonków u notariusza przebiega na zgodny wniosek stron co do sposobu tego podziału. Małżonkowie mogą dowolnie uregulować sposób wyjścia ze współwłasności, to jest zarówno dokonać tego podziału bez żadnych spłat i dopłat albo takie ewentualne spłaty wynikające z tego podziału ustalić. Istotna jest również możliwość żądania zwrotu wydatków i nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny, którego to zwrotu można dokonać najpóźniej przy podziale majątku wspólnego. Umowa o podział majątku wspólnego, podobnie jak umowa o podział spadku, jest umową o przeniesienie na uczestników tej umowy tych praw majątkowych, które były objęte ich współuprawnieniem w częściach ułamkowych.

Małżonkowie przez podział majątku wspólnego dokonują podziału aktywów, a nie dokonują podziału pasywów, czyli długów. Często spotykanym problem jest kwestia uzgodnienia skuteczności przejęcia obowiązku spłaty kredytów hipotecznych ustanowionych na nieruchomościach podlegających podziałowi między małżonkami nawet wówczas kiedy istnieje pomiędzy nimi porozumienie w tym zakresie. Banki najczęściej nie wyrażają zgody przed podziałem majątku na przejęcie długu przez któregoś z małżonków. Oczywiście możliwe jest zobowiązanie się przez jednego z małżonków do tego, że będzie spłacał kredyt, jednakże takie przejęcie długu – kredytu przez jednego z małżonków będzie skuteczne wobec banku dopiero z chwilą wyrażenia zgody przez wierzyciela, to jest bank. Stosownie do treści art. 521 § 2 Kodeksu cywilnego – Jeżeli skuteczność umowy o przejęcie długu zależy od zgody wierzyciela, a wierzyciel zgody odmówił, strona, która według umowy miała przejąć dług, jest odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia. Notariusz wyjaśnia wówczas stronom umowy, że na skutek podziału małżonek – nabywca nieruchomości pozostaje nadal dłużnikiem rzeczowym i osobistym wobec banku z tytułu zaciągniętego kredytu zabezpieczonego hipoteką, natomiast drugi z małżonków, który przestał być współwłaścicielem nieruchomości pozostaje dłużnikiem osobistym banku z tytułu zaciągniętego kredytu zabezpieczonego hipoteką oraz iż ewentualne ustalenia pomiędzy dłużnikami co do spłaty długu wymagają dla swej skuteczności zgody wierzyciela, to jest banku. Należy zwrócić uwagę również na brzmienie przepisu kodeksu cywilnego, który stwierdza, że: „Jeżeli osoba trzecia zobowiązała się przez umowę z dłużnikiem zwolnić go od obowiązku świadczenia, jest ona odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia.”

Przedmiotem podziału majątku małżonków może być tylko ich majątek wspólny, to jest nabyty w trakcie trwania związku małżeńskiego oraz ewentualnie ten, na który małżonkowie umownie rozszerzyli ustawową wspólność majątkową małżeńską. W skład majątku wspólnego nie wchodzą majątki osobiste małżonków. Zgodnie z art. 33 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;
2. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;
3. prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;
4. przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;
5. prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;
6. przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;
7. wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;
8. przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;
9. prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;
10. przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Dział spadku może obejmować zarówno całą masę spadkową pozostawioną po spadkodawcy jak i jej część. Umowę o dział spadku mogą zawrzeć jedynie wszyscy spadkobiercy.

Oświadczenie o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku może być złożone w ciągu sześciu miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania. Brak oświadczenia spadkobiercy w terminie określonym powyżej jest jednoznaczny z przyjęciem spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Dotyczy to spadków otwartych po 18 października 2015 roku, wcześniej brak oświadczenia spadkobiercy w terminie sześciu miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania skutkował przyjęciem spadku wprost.

Dopuszczalne są oczywiście rozporządzenia zarówno udziałem w spadku jak i udziałem w przedmiocie należącym do spadku. Zwrócić należy uwagę na brzmienie przepisu 1036 kodeksu cywilnego: „Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.”

Jeżeli w razie dziedziczenia ustawowego dział spadku następuje między zstępnymi albo między zstępnymi i małżonkiem, spadkobiercy ci są wzajemnie zobowiązani do zaliczenia na schedę spadkową otrzymanych od spadkodawcy darowizn oraz zapisów windykacyjnych, chyba że z oświadczenia spadkodawcy lub z okoliczności wynika, że darowizna lub zapis windykacyjny zostały dokonane ze zwolnieniem od obowiązku zaliczenia.

Spadkodawca może włożyć obowiązek zaliczenia darowizny lub zapisu windykacyjnego na schedę spadkową także na spadkobiercę ustawowego niewymienionego powyżej.

Nie podlegają zaliczeniu na schedę spadkową drobne darowizny zwyczajowo w danych stosunkach przyjęte.

Istotnym jest, iż stroną umowy o dział spadku nie są osoby pominięte przez spadkodawcę w testamencie, jeżeli takowy został sporządzony, a które byłyby spadkobiercami ustawowymi po zmarłym spadkodawcy.  Roszczenie o zachowek przysługuje zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. Jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – przysługuje mu dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału. Jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia.

Przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.

Przy obliczaniu zachowku należnego zstępnemu nie dolicza się do spadku darowizn uczynionych przez spadkodawcę w czasie, kiedy nie miał zstępnych. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy darowizna została uczyniona na mniej niż trzysta dni przed urodzeniem się zstępnego.

Przy obliczaniu zachowku należnego małżonkowi nie dolicza się do spadku darowizn, które spadkodawca uczynił przed zawarciem z nim małżeństwa.

Roszczenia uprawnionego z tytułu zachowku oraz roszczenia spadkobierców o zmniejszenie zapisów zwykłych i poleceń przedawniają się z upływem lat pięciu od ogłoszenia testamentu.

Roszczenie przeciwko osobie obowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu otrzymanych od spadkodawcy zapisu windykacyjnego lub darowizny przedawnia się z upływem lat pięciu od otwarcia spadku.

Z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w przepisach kodeksu cywilnego umowa o spadek po osobie żyjącej jest nieważna. Spadkobierca ustawowy może przez umowę z przyszłym spadkodawcą zrzec się dziedziczenia po nim. Umowa taka powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Przez umowę darowizny nieruchomości u notariusza darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Darczyńca obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, jeżeli szkoda została wyrządzona umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa.

Jeżeli darczyńca opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, obdarowany może żądać odsetek za opóźnienie dopiero od dnia wytoczenia powództwa.

Jeżeli rzecz darowana ma wady, darczyńca obowiązany jest do naprawienia szkody, którą wyrządził obdarowanemu przez to, że wiedząc o wadach nie zawiadomił go o nich w czasie właściwym. Przepisu tego nie stosuje się, gdy obdarowany mógł z łatwością wadę zauważyć. Jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może jednak zwolnić się od tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu.

Darowizna nie może być odwołana z powodu niewdzięczności, jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył. Jeżeli w chwili przebaczenia darczyńca nie miał zdolności do czynności prawnych, przebaczenie jest skuteczne, gdy nastąpiło z dostatecznym rozeznaniem.

Spadkobiercy darczyńcy mogą odwołać darowiznę z powodu niewdzięczności tylko wtedy, gdy darczyńca w chwili śmierci był uprawniony do odwołania albo gdy obdarowany umyślnie pozbawił darczyńcę życia lub umyślnie wywołał rozstrój zdrowia, którego skutkiem była śmierć darczyńcy.

Darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.

W praktyce umowy darowizny bardzo często dokonywane są pomiędzy osobami najbliższymi, to jest rodzicami a dziećmi albo dziadkami i wnukami. Darowizna tym różni się na przykład od spadku, że skutek przejścia własności na nabywcę następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego, a w przypadku testamentu taki skutek nastąpi dopiero po śmierci spadkodawcy i stwierdzeniu nabycia spadku po nim. Darczyńcy często obawiają się, że w przypadku dokonania darowizny ich jedynej nieruchomości na przykład na rzecz wnuka za ich życia ryzykują usunięciem ich z tej nieruchomości przez obdarowanego. Rozwiązaniem w tym przypadku jest ustanowienie dożywotniej nieodpłatnej służebności zamieszkiwania w nieruchomości na rzecz darczyńcy. Daje to gwarancję darczyńcy, że nie zostanie on usunięty z nieruchomości aż do śmierci.

Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn darowizna zawarta przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę zwolniona jest z podatku od spadków i darowizn.

Notariusz poświadcza:

• własnoręczność podpisu;
• zgodność odpisu, wyciągu lub kopii z okazanym dokumentem;
• datę okazania dokumentu;
• pozostawanie osoby przy życiu lub w określonym miejscu.

Każde poświadczenie powinno zawierać datę i oznaczenie miejsca jego sporządzenia, na żądanie – również godzinę dokonania czynności, oznaczenie kancelarii, podpis notariusza i jego pieczęć.

Notariusz poświadcza na okazanym mu dokumencie datę, a na żądanie stron także godzinę i minutę okazania tego dokumentu.

W poświadczeniu notariusz wymienia imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby, która dokument okazała.

W poświadczeniu dokonanym na dokumencie obejmującym nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej notariusz wymienia imię, nazwisko, miejsce zamieszkania osoby fizycznej i jej obywatelstwo, a w przypadku poświadczenia podpisów składanych przez osoby reprezentujące podmiot z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej – ich oświadczenie co do posiadanego przez reprezentowany przez nich podmiot statusu cudzoziemca w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Pozostawanie przy życiu lub w określonym miejscu danej osoby poświadcza notariusz w razie stawiennictwa tej osoby w kancelarii notariusza albo w razie przekonania się o tym fakcie przez notariusza poza kancelarią. Notariusz w poświadczeniu ustala tożsamość tej osoby oraz określa dzień, godzinę i minutę stwierdzenia pozostawania osoby przy życiu lub w określonym miejscu.